Assessoria na venda de imóveis
Você quer vender o seu imóvel? Entenda por que nós não anunciamos os imóveis.
Você quer vender para investidores qualificados, sabendo qual é a vocação desse imóvel e a quem apresentá-lo, sem expor o bem publicamente. É esse o trabalho da Endo.
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O que é uma venda off-market?
A vocação do ativo define o comprador, e o comprador define o valor
Venda off-market é a venda conduzida sem anúncio público do imóvel. O ativo não vai a portal nem recebe placa. Ele passa antes por um estudo de vocação, que define a que uso e a que comprador ele serve melhor. Depois é apresentado diretamente a um grupo restrito de investidores, famílias e empresas já mapeados.
Por que a Endo não anuncia os imóveis que vende?
Porque a Endo trabalha por encontro, e não por exposição.
Um imóvel comercial não vale o mesmo para qualquer comprador. Levantamento da Buildings de julho de 2026 mostra o tamanho da diferença dentro da própria cidade: no segundo trimestre de 2026, a vacância de escritórios classe A era de 6,35% na Nova Faria Lima e de 24,66% na Chácara Santo Antônio. Mesma cidade, mesma classe de ativo, mercados distintos.
Como a Endo conduz uma venda?
1. Estudo de vocação e valor. Antes de falar em preço, a Endo faz o estudo de viabilidade técnica e legal do ativo. O que o zoneamento permite, qual é o melhor uso possível, que tipo de comprador se interessa e qual valor o ativo sustenta nessa leitura.
2. Documentação resolvida antes. Matrícula, averbações, ônus, espólio e certidões são organizados antes de o imóvel ser apresentado. Pendência descoberta no meio da negociação custa preço e prazo.
3. Mapeamento do comprador. A partir da vocação definida, a Endo identifica quem tem razão para comprar aquele ativo específico. Investidor de renda, ocupante corporativo, incorporador, família patrimonialista. A apresentação é feita a um grupo restrito.
4. Negociação reservada. A conversa acontece diretamente entre as partes assessoradas. A leitura jurídica e tributária acompanha cada etapa até a escritura.
Quando a Endo recomenda não vender?
Nem toda pressa de vender resolve o problema que a motivou. Um imóvel de renda com contrato corporativo longo pode valer mais mantido do que vendido. Um ativo com potencial construtivo pode estar em uma janela de plano diretor que ainda vai abrir. Um bem em inventário pode ter um caminho sucessório mais eficiente do que a venda.
A leitura do patrimônio vem antes da decisão de vender. Em alguns casos a conclusão é reposicionar, locar ou reestruturar. E a Endo diz isso.
Quer vender o seu imóvel sem expor o bem publicamente?
Que tipo de ativo a Endo conduz melhor?
Imóvel locado para inquilino corporativo
A venda envolve o contrato, não só o imóvel: prazo, garantia, índice de reajuste e a renda que o comprador está adquirindo.
Galpão e ativo logístico
Vocação operacional, acesso, pé-direito e a demanda de quem precisa de área para operar. Segundo a JLL, em maio de 2026, a vacância de galpões no Brasil fechou o primeiro trimestre no menor patamar já registrado, 6,5%.
Terreno com potencial construtivo
Coeficiente de aproveitamento, testada e a possibilidade de assemblagem com áreas vizinhas.
Imóvel com pendência documental
Ativo que costuma ficar de fora das operações justamente pela pendência, e que volta a ser negociável depois de regularizado.
O que costuma travar uma venda, e é tratado antes?
Matrícula e cadeia dominial
Quem é o titular e como o bem chegou até ele.
Obra não averbada
Construção que existe no imóvel e não existe no registro.
Ônus e gravames
Hipoteca, penhora, usufruto, alienação fiduciária não baixada.
Espólio e inventário
O que pode ser negociado antes da partilha e o que não pode.
Carga tributária da operação
Ganho de capital, ITBI e ITCMD. A Lei Complementar 227/2026, de 13 de janeiro de 2026, tratou de ITBI e do Comitê Gestor do IBS e, entre outros pontos, instituiu normas gerais de ITCMD.
Perguntas frequentes
Como vender um imóvel sem anunciar publicamente?
Definindo primeiro a vocação do ativo e o perfil de comprador que ela indica, e apresentando o imóvel diretamente a esse grupo. O trabalho depende de uma base mapeada de investidores, famílias e empresas, e de documentação pronta para suportar a negociação assim que houver interesse.
Quanto tempo leva uma venda conduzida assim?
Depende da vocação do ativo e da situação documental. Imóvel com matrícula limpa e vocação clara circula mais rápido. Imóvel com obra não averbada, ônus ou inventário aberto tem um prazo de regularização que vem antes da negociação.
Preciso resolver a documentação antes de procurar a Endo?
Não. O levantamento documental faz parte do trabalho. O que não funciona é descobrir a pendência com a proposta na mesa.
A Endo vende imóvel residencial?
Sim, quando o imóvel faz parte de um patrimônio que a Endo está lendo como conjunto: sucessão, reorganização de portfólio, liquidez. A operação da casa é predominantemente de ativos comerciais, logísticos e terrenos.
O que é o estudo de viabilidade técnica e legal?
É a análise que determina o que se pode fazer com o imóvel dentro da lei e do zoneamento. Usos permitidos, potencial construtivo, restrições registrais e ambientais. É o estudo que define a vocação do ativo e, com ela, o comprador e o valor.
A reforma tributária muda alguma coisa na hora de vender?
Muda o cálculo do valor líquido. A Lei Complementar 227/2026, entre outros pontos, instituiu normas gerais de ITCMD, o que afeta transmissões por herança e doação. E o cronograma da reforma, divulgado pelo Ministério da Fazenda e pela Receita Federal, prevê a CBS em vigor em 2027 e o fim de ICMS e ISS a partir de 2033.
Quem responde por essa operação?
A Endo Inteligência Patrimonial atua como Endo Negócios Imobiliários, com registro CRECI 021680-J. A operação cobre São Paulo capital, ABC Paulista, Alphaville, Barueri e Santana de Parnaíba.
A estrutura de origem é a Ivan Endo Advocacia, e é dela que vêm as três frentes de apoio que acompanham cada operação: tributária, sucessória e de controladoria jurídica.
Jurídico. Tributário. Imobiliário. Gestão.