Quanto custa transmitir um imóvel em São Paulo

Leitura: 9 min · Atualizado em setembro de 2026

A conta que a maioria das famílias faz para no ITCMD. A que importa continua por mais quatro linhas.

Em resumo

• São Paulo cobra ITCMD à alíquota única de 4%, sem faixas, desde 1º de janeiro de 2002.
• Sobre um acervo de R$ 5 milhões, são R$ 200 mil só de imposto, antes de emolumentos e honorários.
• A multa por atraso é de 10% sobre o imposto, e sobe para 20% quando o atraso passa de 180 dias.
• A progressividade virou obrigação nacional com a LC 227/2026, mas São Paulo ainda não editou a lei estadual de adequação.

Neste artigo · A alíquota vigente · O progressivo já vale em SP? · Por que a base pesa mais que a alíquota · As quatro parcelas do custo · Custo por faixa de patrimônio · Prazos e multa · Isenções · O custo que não aparece na conta

Qual é a alíquota de ITCMD em São Paulo hoje?

São Paulo aplica 4% sobre a base de cálculo, sem faixas, tanto na herança quanto na doação. A regra está no art. 16 da Lei estadual 10.705/2000, na redação da Lei 10.992/2001, e vale desde 1º de janeiro de 2002. O art. 29 do Decreto 46.655/2002 repete a mesma alíquota.

Numa transmissão de R$ 1 milhão sem isenção, o imposto é de R$ 40 mil.

O ITCMD progressivo já vale em São Paulo?

Não.

A Emenda Constitucional 132/2023 determinou que o ITCMD passa a ser progressivo em razão do valor do quinhão, do legado ou da doação. A Lei Complementar 227, de 13 de janeiro de 2026, foi além e tornou a progressividade obrigatória para todos os estados, afastando os sistemas de alíquota única. O teto continua sendo 8%, fixado pela Resolução 9/1992 do Senado Federal.

Mas a lei complementar não cria alíquota nem cobra imposto: ela define as regras que os estados precisam seguir quando editarem as próprias leis. São Paulo é um dos poucos estados que ainda não fizeram isso — ao lado de Paraná, Espírito Santo, Minas Gerais, Mato Grosso do Sul e Roraima.

Atenção

Circulam tabelas de “ITCMD progressivo em SP” publicadas como se já estivessem em vigor. Não estão. A diferença entre uma norma nacional que obriga a mudança e uma lei estadual vigente é o que separa um planejamento defensável de um chute caro.

A referência mais concreta do que pode vir é o Projeto de Lei 7/2024, na Assembleia Legislativa, que propõe faixas de 2% a 8% medidas em UFESP. Há também o PL 409/2025, apresentado em maio de 2025, com desenho mais leve. Nenhum dos dois avançou de forma relevante, e é provável que a lei final não repita exatamente nenhum deles.

Há uma armadilha de calendário: quando a lei paulista for publicada, precisará respeitar anterioridade anual e nonagesimal. Uma lei publicada no fim de 2026 só produziria efeitos em 2027. Isso dá previsibilidade, mas também significa que quem espera “ver a lei sair para depois decidir” pode ter menos tempo útil do que imagina — decisão sucessória raramente se executa em noventa dias.

Por que a base de cálculo pesa mais que a alíquota?

Hoje o art. 9º da Lei 10.705/2000 manda usar o valor venal na data da abertura da sucessão ou da doação. O art. 13 fixa um piso: para imóvel urbano, a base não pode ser inferior ao valor adotado para o IPTU. É piso, não teto — mas na prática funciona como âncora em boa parte dos inventários.

A LC 227/2026 substitui essa lógica pelo valor de mercado. E a distância entre os dois pode ser grande.

Um imóvel comercial em região que valorizou pode ter valor venal muito abaixo do preço praticado, porque o venal serve a finalidades cadastrais e é atualizado por planta genérica, enquanto o valor de mercado reflete localização, renda gerada, padrão construtivo e liquidez.

Na prática

Se a base de um galpão sai de R$ 4 milhões (venal) para R$ 7 milhões (mercado), o ITCMD sobe de R$ 160 mil para R$ 280 mil mantendo os mesmos 4%. A base subiu 75%, o imposto subiu 75%, e nenhuma alíquota mudou.

Discutir apenas percentual é olhar metade da conta.

Quais são as parcelas do custo?

São quatro, e só a primeira costuma entrar no planejamento.

ITCMD. 4% sobre a base de cálculo.

Custas ou emolumentos. Na via judicial, taxa judiciária pela tabela do Tribunal de Justiça de São Paulo. Na extrajudicial, emolumentos de escritura no tabelionato de notas, mais o registro da partilha na matrícula de cada imóvel, calculados por faixa de valor do ato.

Honorários advocatícios. A assistência de advogado é obrigatória nas duas vias, inclusive na extrajudicial.

Regularização documental. Certidões, atualização de matrícula, averbação de construção pendente, quitação de débitos e eventual avaliação de bens.

Quanto custa por faixa de patrimônio?

Cálculo sobre a base integral, sem considerar isenções. Emolumentos, custas e honorários entram por cima.

A multa é a única parcela inteiramente evitável. Ela não compra prazo, não compra segurança jurídica e não melhora a partilha.

Quais são os prazos?

• Abertura do inventário: até 2 meses da abertura da sucessão, com conclusão nos 12 meses subsequentes (art. 611 do CPC).
• Recolhimento na sucessão: até 30 dias após a homologação do cálculo e, em nenhuma hipótese, além de 180 dias da abertura da sucessão (art. 17 da Lei 10.705/2000).
• Recolhimento na doação: antes da celebração do ato (art. 18). Em partilhas judiciais, até 15 dias do trânsito em julgado.
• Multa: 10% quando o inventário não é instaurado no prazo, 20% quando o atraso ultrapassa 180 dias (art. 21).

Há um agravante. O art. 15 determina que a base seja atualizada pela variação da UFESP até o recolhimento. Atrasar corrige a base para cima e aplica a multa sobre o resultado maior — dois efeitos compostos.

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Quais isenções continuam valendo?

O art. 6º da Lei 10.705/2000 mantém isenções relevantes, medidas em UFESP. Com o valor de 2026, R$ 38,42:

A isenção de doação é anual e por par doador-donatário. Um casal com três filhos pode transferir, em tese, seis parcelas isentas por ano. É ferramenta legítima de antecipação gradual — e é também o tipo de operação que a fiscalização observa quando o fracionamento parece desenhado apenas para escapar da faixa.

Extrajudicial ou judicial: o que muda no custo?

O extrajudicial é feito por escritura pública em tabelionato de notas, com assistência de advogado, e tende a ser mais rápido e previsível: o cronograma depende da documentação e do consenso, não da pauta do juízo.

Uma mudança relevante ampliou o acesso a essa via. Até 2024, testamento ou herdeiro menor e incapaz obrigavam o inventário judicial. A Resolução 571/2024 do Conselho Nacional de Justiça, publicada em agosto de 2024, alterou a Resolução 35/2007 e passou a admitir o inventário extrajudicial nos dois casos.

Com incapazes, a eficácia da escritura depende de manifestação favorável do Ministério Público, e os bens dos herdeiros menores devem ser preservados em frações ideais — o que veda a partilha cômoda, aquela em que cada herdeiro fica com bens diferentes.

Havendo testamento, a via extrajudicial exige que ele tenha sido judicialmente cumprido. Testamentos com disposições irrevogáveis, como reconhecimento de filho, continuam exigindo processamento judicial.

O que mais encarece um inventário?

Cinco fatores respondem pela maior parte dos estouros: matrícula desatualizada ou com ônus não cancelado; construção não averbada, que trava a partilha e exige regularização com custo próprio; débitos de IPTU, condomínio e tributos; conflito entre herdeiros, que empurra o caso para o judicial; e falta de documentação pessoal e societária.

Nenhum é complexo isoladamente. Todos ficaram tempo demais sem tratamento.

O custo que não aparece na conta: o imóvel parado

Esta é a linha que quase nunca entra no orçamento e costuma ser a maior de todas.

Durante o inventário, o imóvel tende a ficar sem locação nova e sem venda direta, enquanto IPTU, condomínio, seguro e conservação continuam saindo.

Um galpão que gerava R$ 40 mil por mês e ficou 18 meses travado representa R$ 720 mil de receita não realizada. Sobre um acervo de R$ 10 milhões, isso é quase o dobro do ITCMD devido — e não gera crédito nem compensação de nenhum tipo.

Em carteiras de imóveis comerciais e galpões, é esse o argumento que converte a conversa sobre inventário em conversa sobre planejamento sucessório. O imposto é o mesmo em qualquer cenário. A receita perdida, não.

Quando essa preocupação não se aplica: acervo composto por imóvel único de uso residencial da família, sem geração de renda. Aí o custo do tempo é baixo e a pressa não melhora o resultado.

Perguntas frequentes

Quanto custa fazer um inventário em São Paulo? A maior parcela é o ITCMD, de 4% sobre a base: R$ 200 mil sobre um acervo de R$ 5 milhões. Somam-se custas ou emolumentos, honorários advocatícios e o custo de regularizar documentação pendente. Fora do prazo, acrescente 10% a 20% sobre o imposto.

O ITCMD progressivo já está valendo em São Paulo? Não. A LC 227/2026 tornou a progressividade obrigatória em âmbito nacional, mas cada estado precisa editar a própria lei. São Paulo segue com alíquota única de 4%.

Dá para vender um imóvel antes de concluir o inventário? É possível, mas não de forma direta. Na via judicial depende de autorização do juízo; na extrajudicial, o caminho usual é a cessão de direitos hereditários por escritura pública, com concordância de todos os herdeiros. Nos dois casos o comprador exige desconto pela insegurança e pelo prazo.

Herdeiro menor impede o inventário extrajudicial? Não mais, em regra. A Resolução 571/2024 do CNJ passou a admiti-lo, desde que o expediente seja submetido ao Ministério Público e a partilha dos bens dos menores seja feita em frações ideais.

Qual o prazo para abrir o inventário e qual a multa? Instauração em até 2 meses do falecimento, pelo art. 611 do CPC. Multa de 10% sobre o ITCMD quando não é aberto no prazo, e de 20% quando o atraso ultrapassa 180 dias, pelo art. 21 da Lei 10.705/2000.

A LC 227/2026 aumenta o custo do inventário? Indiretamente sim, pela base de cálculo, que passa a corresponder ao valor de mercado em vez de um valor cadastral de referência.

Este é o único caminho possível? Não. Doação em vida e holding familiar são rotas alternativas, com custo, prazo e controle diferentes — a comparação entre as três está em Doação, holding ou inventário: o comparativo honesto.

A reforma tributária muda o custo de transmitir?

Muda por onde mais pesa, que é a base de cálculo. A LC 227/2026 traz as normas gerais de ITCMD a partir da EC 132/2023, e a base passa a corresponder ao valor de mercado, e não a um valor cadastral de referência. Alíquota igual sobre base maior é conta maior. Na renda que o mesmo acervo gera, IBS e CBS entram pelos critérios do art. 251 da LC 214/2025.

Organizar a transmissão com tempo é o que separa quem escolhe o caminho de quem aceita o que sobrou. Deixar para depois de dezembro é decidir com a base de cálculo já em movimento. O Check-up Patrimonial dá a ordem de grandeza antes de qualquer movimento.
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Sobre a autora — Rute Endo é sócia da Endo Inteligência Patrimonial e advogada tributarista. OAB/SP: NÃO DEFINIDO — inserir inscrição antes de publicar.