Leitura: 7 min · Atualizado em setembro de 2026
A maior parte dos proprietários responde “quanto rende?” com o valor do aluguel. É o número errado — e a diferença costuma passar de dois pontos percentuais ao ano.
Em resumo
- Rentabilidade real é aluguel recebido menos vacância, IPTU e condomínio dos meses vagos, manutenção, imposto de renda e taxa de administração, dividido pelo valor de mercado do imóvel.
- Um imóvel de R$ 2 milhões alugado por R$ 10 mil parece render 6% ao ano. Com a conta completa, fica perto de 3,9%.
- Rentabilidade baixa não é motivo suficiente para vender: imóvel com potencial construtivo ocioso rende mal e vale muito.
- A conta leva dez minutos e muda o que se decide na próxima renovação de contrato.
Neste artigo · Como se calcula a rentabilidade real · O que quase ninguém coloca na conta · Um exemplo com números · Por que o mês vago custa duas vezes · Rentabilidade baixa significa vender? · Quando manter faz sentido
Como se calcula a rentabilidade real de um imóvel?
A fórmula é simples. O que costuma faltar é o numerador correto.
Receita anual efetiva. O aluguel recebido, não o contratado. Se houve dois meses de intervalo entre inquilinos, o ano teve dez meses de receita.
Menos os custos que voltam ao proprietário na vacância. IPTU e condomínio deixam de ser do inquilino no dia em que ele entrega as chaves.
Menos manutenção e adequação. Pintura, adequação de layout para o novo inquilino, reparos entre contratos.
Menos tributos e taxa de administração. Sobre aluguel recebido por pessoa física, o imposto de renda segue a tabela progressiva mensal e chega a 27,5%, recolhido por carnê-leão.
Dividido pelo valor de mercado atual. Não pelo valor de compra, nem pelo valor venal do IPTU. Rentabilidade calculada sobre o preço pago em 2009 não informa nada sobre a decisão de hoje.
O que entra na conta que quase ninguém coloca?
Três itens respondem pela maior parte da diferença.
O mês vago custa duas vezes. Perde-se o aluguel e assume-se o custo. Em imóvel comercial o efeito é mais forte que no residencial: há menos locatários possíveis e cada um tem exigência específica de ponto, ramo e zoneamento.
A defasagem não aparece no extrato. Um contrato de sete anos corrigido apenas por índice pode estar bem abaixo do praticado hoje na região. A conta parece boa porque esse desvio não é lançado em lugar nenhum — ele existe só como receita que não entrou.
O imposto incide sobre a receita, não sobre o resultado. Os custos do imóvel não entram como dedução ampla no carnê-leão.
Um exemplo com números
Imóvel comercial de R$ 2 milhões, alugado por R$ 10 mil mensais, com dois meses de intervalo entre contratos.
| Valor no ano | |
|---|---|
| Aluguel contratado, 12 meses | R$ 120.000 |
| Dois meses de vacância | − R$ 20.000 |
| IPTU e condomínio dos meses vagos | − R$ 6.000 |
| Manutenção e adequação entre contratos | − R$ 8.000 |
| Imposto de renda e taxa de administração | − R$ 8.000 |
| Receita líquida | R$ 78.000 |
| Rentabilidade sobre R$ 2 milhões | 3,9% ao ano |
Exemplo com valores hipotéticos, para ilustrar a estrutura da conta. IPTU, condomínio e manutenção variam por imóvel e região, e a alíquota de imposto depende da faixa do contribuinte.
A conta bruta apontava 6%. A real aponta 3,9%. Sobre dez anos, essa diferença de 2,1 pontos percentuais equivale a mais de R$ 400 mil que o proprietário achava que tinha.
Vacância não é um problema de imóvel vazio. É um problema de contrato assinado sob pressão.
Por que o mês vago custa mais do que o aluguel perdido
Porque ele desloca o contrato inteiro.
Um imóvel que fica quatro meses parado não perde apenas quatro aluguéis. Ele costuma ser realugado abaixo do valor pretendido, porque a pressão do custo corrente empurra o proprietário a aceitar a primeira proposta razoável.
Em locação comercial o intervalo médio é maior e o efeito é longo: o contrato novo dura anos e carrega esse desconto até o fim.
Quer fazer essa conta no seu imóvel?
O Check-up Patrimonial levanta receita efetiva, custos de vacância, posição do aluguel frente ao mercado e situação documental de cada ativo.
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Rentabilidade baixa significa que devo vender?
Não necessariamente. E essa é a parte que mais gera erro.
Rentabilidade mede renda em relação ao valor do ativo. Ela não mede o potencial do ativo. Um imóvel em região de adensamento, com coeficiente de aproveitamento ocioso, pode render mal justamente porque o uso atual está muito abaixo do que o terreno permite.
Vender esse imóvel pelo argumento do fluxo é destruir valor: o comprador paga pela renda e captura o potencial.
Três verificações mudam a conclusão antes de qualquer decisão:
- Zoneamento e coeficiente de aproveitamento. O que o terreno permite construir hoje.
- Movimento da quadra. Se há terrenos vizinhos sendo comprados, o ativo pode valer mais pela junção do que pelo uso.
- Situação documental. Imóvel com pendência registral tem valor de venda descontado, o que distorce qualquer comparação.
Quando manter faz sentido mesmo rendendo pouco
Quando o imóvel tem uso familiar definido e a renda é secundária. Quando o potencial construtivo ainda não foi explorado e a região está em transição. Quando a venda acionaria custo tributário ou sucessório maior que o ganho de trocar de ativo. Quando a baixa rentabilidade é corrigível — contrato defasado, taxa de administração alta, imóvel mal posicionado para o ramo do inquilino atual.
Nessas quatro situações o caminho é reposicionar, não liquidar.
Quando essa conta não muda nada: imóvel único, de uso próprio, sem geração de renda e sem questão sucessória em aberto. Aí a rentabilidade é um número sem consequência prática.
Perguntas frequentes
Qual é uma boa rentabilidade para imóvel comercial em São Paulo? Não existe número único. O que importa é comparar a rentabilidade líquida com alternativas de risco equivalente e com o potencial não explorado do próprio imóvel. Abaixo de 4% ao ano, costuma haver contrato defasado, vacância recorrente ou uso aquém do potencial do terreno.
O IPTU do imóvel vago é do proprietário? Sim. A responsabilidade contratual pelo IPTU e pela taxa condominial costuma ser do locatário durante a vigência do contrato. Encerrado o contrato, esses custos voltam ao proprietário até a nova locação.
Como o imposto de renda incide sobre aluguel de pessoa física? Pela tabela progressiva mensal, com alíquota de até 27,5% sobre o valor recebido, recolhido via carnê-leão.
Vale mais a pena vender ou reposicionar um imóvel de baixa renda? Depende da causa. Contrato defasado, taxa alta ou posicionamento errado se corrigem sem custo de transmissão. Uso incompatível com o potencial do terreno é outra conversa: deixa de ser renda e passa a ser desenvolvimento.
A reforma tributária muda essa conta?
Muda. Pelo art. 251 da LC 214/2025, a pessoa física passa a ser contribuinte de IBS e CBS quando dois critérios ocorrem ao mesmo tempo: mais de três imóveis locados e receita anual de locação acima de R$ 240 mil. As alíquotas sobre locação são reduzidas em 70%, mas a linha existe e entra na conta de rentabilidade líquida. Em contrato antigo, sem cláusula de tributos nem regra de reequilíbrio por alteração legislativa, esse custo fica inteiro com o proprietário.
Quem quiser virar o ano com os contratos ajustados precisa decidir até dezembro. Depois disso, a conversa deixa de ser planejamento e vira correção. O Check-up Patrimonial refaz essa conta imóvel a imóvel, com o enquadramento do locador e as cláusulas de tributos revisados.
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